LTV (hypotéka)

Ukazatel užívaný finančními institucemi. Slouží k odhadu míry rizika spojené s úvěrovým obchodem. Je počítán níže uvedeným způsobem.

 

LTV=

Objem úvěru

Hodnota zástavy

 

Praktický příklad

Výše úvěru 500 000 Kč, hodnota nemovitosti 1 000 000 Kč, LTV = 50

V České republice je hodnota LTV používána hypotečními bankami a stavebními spořitelnami. Maximální výše úvěru činí zpravidla LTV 100 (na trhu se však objevují i nabídky pro bonitní klientelu, kdy banky nabízí úvěry i na LTV   vyšší jak 100. Na začátku roku 2016 nabízely takové úvěry Komerční banka a Raiffeisenbank).

Rozdíl mezi zástavní hodnotou a pořizovací cenou

Vždy platí, že zástavní cenu nemovitosti, ze které je počítán ukazatel LTV, určí zaměstnanec či externí pracovník banky. Neplatí tedy, že kupní cena nemovitosti = zástavní hodnota nemovitosti. Zejména u méně „standardních“ nemovitostí může být zástavní hodnota nemovitosti určená zaměstnancem či externím partnerem banky nižší, než kupní cena. Jedná se zpravidla o nemovitosti:

  • nacházející se v regionech s méně vyspělých a aktivním realitním trhem (např. malé obce vzdálené od velkých měst)
  • nemovitosti s velmi vysokou cenou
  • nemovitosti s nestandardním dispozičním řešením

LTV a zákon o dluhopisech

Zpravidla platí, že čím vyšší LTV, tím vyšší úroková sazba a tím přísnější podmínky úvěru (např. povinnost sjednání úvěrového pojištění, povinnost účasti více žadatelů ve smlouvě o úvěru).

Pro hypoteční banky je ukazatel LTV důležitý také s ohledem na zákon o dluhopisech (190/2004 Sb.), kdy banky mohou získat část půjčených prostředků „zpět“ prostřednictvím hypotečních zástavních listů (toto upravuje §28 výše uvedeného zákona). Maximální výše prostředků, které takto může banka financovat, nesmí přesáhnout 70 % ceny nemovitostí se zástavním právem dané banky (tj. LTV 70).

V uplynulých letech, které byly typické velmi nízkými úrokovými sazbami, se však bankám vyplatilo půjčovat si přímo na trhu a ne od investorů (kteří hypoteční zástavní listy kupují).

Hypotéka s vysokým LTV jsou pro banky rizikové z důvodu hrozící ztráty v případě nuceného prodeje nemovitosti způsobeného platební neschopností dlužníka.

Praktický příklad

Banka poskytla svému klientovi hypotéku ve výši 5 000 000 Kč na nemovitost v hodnotě 5 000 000 Kč (tj. LTV 100). Hned v prvním roce se však klient banky dostal do platebních potíží, které vyústily až v nucený prodej nemovitosti. Banka v tomto nuceném prodeji byla schopna nemovitost prodat za 4 500 000 Kč, což pro ni (i s ohledem na to, že z hypotéky nebylo ze strany klienta splaceno téměř nic) znamená ztrátu cca 500 000 Kč.

Regulace LTV hypoték

Hypotéky s vysokým LTV (zejména ty poskytnuté málo bonitní klientele) byly jedním z důvodů potíží na realitních trzích v USA a posléze západní Evropě (Německo, Velká Británie). S ohledem na tento fakt se po splasknutí realitní bubliny v USA začalo hovořit o omezení maximálního LTV. Tyto diskuze se objevily i v České republice, kde tato problematika spadá do kompetencí České národní banka (více informací k omezení LTV najdete v tomto Konzultačním materiálu ČNB)